• Coronavirus – Eine Notsituation erfordert Solidarität von allen Seiten, besonders im Mietrecht

Coronavirus – Eine Notsituation erfordert Solidarität von allen Seiten, besonders im Mietrecht

06.04.2020

Das Coronavirus hat unseren Alltag fest im Griff: Aus der Epidemie in einer Provinz «irgendwo in China» ist in rasantem Tempo eine Pandemie geworden, und was wir bis vor Kurzem nur aus den Medien gekannt haben, bestimmt nun seit geraumer Zeit auch unseren Alltag. Aufgrund der akuten, vom Bundesrat zur «ausserordentlichen Lage» erklärten Situation stellen sich zahlreiche Fragen aus dem Mietrecht.

Fragen, zu denen es – weil noch nie dagewesen – noch keine Rechtsprechung gibt, und es lässt sich nicht mit Bestimmtheit vorhersagen, wie die Gerichte dereinst entscheiden werden. Bis ein Urteil des Bundesgerichts in Lausanne vorliegt, kann es mehrere Jahre dauern. So lange können und wollen wir nicht warten: Der nachfolgende Text enthält einige der brennenden Fragen rund um das Mietrecht in heutiger Zeit und gibt Antworten (Stand der Rechtslage: 24. März 2020). Zudem finden Sie einen Musterbrief als Reaktion auf Mietzinsreduktionsgesuche – dieser ist auch auf unserer Homepage zum Download aufgeschaltet.

Zu beachten: Derzeit kursieren Meinungen von Anwalts- und Beratungsbüros, die es als erwiesen erachten, dass die Miete bis zu 100% erlassen werden müsste. Diesem Wunschdenken zulasten der Vermieterinnen und Vermieter versuchen wir mit den nachfolgenden Informationen zu begegnen.

Nachzutragen bleibt noch, dass sich Vertreter des HEV Schweiz zu einem runden Tisch mit dem Bundesrat getroffen haben und dieser keine notrechtlichen Eingriffe ins Mietrecht, wie bspw. von Mietervertretern geforderte Kündigungsverbote, festlegen will.   

Mietvertrag 

Wird durch die Corona-Pandemie der Mietvertrag aufgelöst? 

Nein – dem ist nicht der Fall. Sofern das Notrecht nichts anderes regelt, bleiben gültige Verträge und damit auch die vertraglichen Pflichten der Parteien, bestehen. Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter das vertraglich vereinbarte Mietobjekt dem Mieter weiterhin zur Verfügung stellen und der Mieter seiner Zahlungspflicht nachkommen muss. Dies gilt gleichermassen für Wohn- und Geschäftsraummietverhältnisse.   

Haben Mieter, die aufgrund des Notrechts ihren Betrieb einstellen mussten, Anrecht auf eine Mietzinsreduktion resp. auf eine Befreiung der Mietzinszahlpflicht?

Diese Frage betrifft teilweise rechtliches Neuland. Wir befinden uns in einer aussergewöhnlichen Situation. Zur mietrechtlichen Beurteilung der angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen gibt es unterschiedliche Rechtsauffassungen. 
Insbesondere die Vertreter der Mieterseite stellen sich auf den Standpunkt, dass für die Zeit der vom Bundesrat angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen bei der Geschäftsraummiete ein Mangel an der Mietsache im Sinne des Mietrechts vorliegt (Art. 258; 259a ff. OR) und der Mieter einen Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses (bis zu 100%) habe. Begründend wird ausgeführt, dass der Vermieter seine vertragliche Hauptleistungspflicht, das Zurverfügungstellen der zum vertraglichen Gebrauch tauglichen Mietsache (z.B. die Lokalität und Einrichtung für einen Restaurantbetrieb), nicht mehr erfüllen kann.

Der HEV Schweiz teilt diese Auffassung nicht. Die vom Bundesrat verordneten vorübergehenden Beschränkungen bedeuten keinen «Mangel an der Mietsache» im Sinne des Gesetzes, der zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigen würde. Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert ist. Was ein Mangel ist, bestimmt sich immer aufgrund der konkreten Abmachungen im Mietvertrag. Der Begriff des Mangels ist daher nicht «allgemeingültig», sondern relativ. Die mietvertragliche Pflicht des Vermieters besteht in der Regel darin, dem Mieter das Mietobjekt – allenfalls inkl. Einrichtungen – sowie zur Mitbenutzung überlassene Räume, Einrichtungen, Anlagen und Umgebung im vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen.

Aufgrund des Epidemiengesetzes verordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen sind nicht «objektbezogen», anders als es etwa bei einem baulichen Mangel der Fall wäre. Das Mietobjekt ist nach wie vor vertragskonform und nicht mangelhaft. Die Betriebsbewilligung sichert der Vermieter in den seltensten Fällen zu. Sie fällt nicht in die mietvertragliche Leistungspflicht des Vermieters. Die vertragliche Leistungspflicht des Vermieters beschränkt sich auf die Erfüllung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anordnungen, die sich direkt an den Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter richten (z.B. Nutzungsvorschriften, Wohnanteilvorschriften, Brandschutzmassnahmen, Tankvorschriften usw.). Die aktuell gestützt auf das Epidemiengesetz angeordneten Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen beziehen sich nicht auf die Mietsache und richten sich nicht an den Gebäudeeigentümer/Vermieter. Die Schliessungsanordnung richtet sich an den Betreiber der öffentlich zugänglichen Einrichtungen (Bar- und Restaurationsbetriebe, Einkaufsladen). Die Vorschrift fällt damit in den Verantwortlichkeitsbereich des Geschäftsraummieters. Sie gehört zum «Betriebsrisiko» des Unternehmers. 

Die Rechtlage ist ungeklärt, da Präzedenzfälle für diese ausserordentliche Situation fehlen und es noch keine Rechtsprechung zu den rechtlichen Folgen der gestützt auf das Epidemiengesetz angeordneten Betriebsschliessungen gibt. Wie Gerichte diese Frage in Zukunft rechtlich beurteilen, ist ungewiss und lässt sich nicht vorhersehen. Bis die ersten Urteile vorliegen, kann sehr viel Zeit vergehen. Bis zum Vorliegen eines Entscheides des Bundesgerichts vergehen wahrscheinlich Jahre. Die momentane Situation ist für beide Parteien mit Unklarheiten und Risiken verbunden. 

Ungeachtet der Rechtslage ist es daher wichtig, dass beide Partner aufeinander zugehen und Lösungen suchen, die im Interesse beider liegen. Gefragt sind individuelle vertragliche Lösungen mit Augenmass für jene Fälle, wo krisenbedingt eine finanzielle Notsituation eintritt und ein Mieter vorübergehend die Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen kann. Dabei kann der Interessenlage und den finanziellen Möglichkeiten beider Parteien Rechnung getragen werden. In Frage kommen etwa Stundungen oder Ratenzahlungen. In die Verhandlungen der Parteien können auch weitere Optionen wie eine Verlängerung des Mietverhältnisses unter Gewährung eines Teilerlasses des Mietzinses fallen. Möglich ist auch, eine umsatzabhängige Miete zu vereinbaren. Der HEV empfiehlt Vereinbarungen mit dem Mieter unbedingt schriftlich festzuhalten. 

Mein Geschäftsraummieter bezahlt aufgrund des Notrechts die Miete nicht mehr, wie muss ich vorgehen?

Es kommen die mietrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung. Im Falle eines Zahlungsverzuges des Mieters könnte nach den Vorgaben von Art. 257d OR (Zahlungsverzugsmahnung mit Kündigungsandrohung und anschliessender Kündigung) vorgegangen werden. Aus Solidaritäts- und Kulanzgründen wird jedoch empfohlen, je nach Sachlage, das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen und individuelle Lösungen sind zu vereinbaren. Denkbar sind Vereinbarungen von Ratenzahlungen der Miete oder das Gewähren von längeren Zahlungsfristen. Solche Vereinbarungen sind unbedingt schriftlich festzuhalten und von beiden Parteien zu unterzeichnen.

Aufgrund von Lieferengpässen von Baumaterialien wird meine Wohnung nicht rechtzeitig fertiggestellt und mein Mieter kann nicht zum vereinbarten Termin einziehen. Was kommt auf mich zu? 

Übergibt der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig und ist die Übergabe der Mietsache nicht objektiv unmöglich so kann der Mieter ausschliesslich nach Art. 107 bis 109 OR vorgehen. Die Bestimmungen geben dem Mieter nach erfolgloser Nachfristansetzung die folgenden drei Möglichkeiten:

  1. Festhalten an der Erfüllung und Schadenersatz wegen Verspätung Weiterhin auf der Erfüllung (also Einzug in die Mietsache) zu beharren und Schadenersatz für die Verspätung zu verlangen. 

  2. Verzicht auf nachträgliche Leistung unter Aufrechterhaltung des Vertrages In diesem Fall bleibt der Vertrag bestehen, doch folgt eine Umwandlung der Leistungspflicht des Vermieters. Anstelle der nicht mehr erwünschten Mietsache, hat der Vermieter nun Schadenersatz zu leisten, und zwar im Rahmen des positiven Vertragsinteresses (Erfüllungsinteresse). Der Mieter ist so zu stellen, wie wenn der Vertrag richtig erfüllt worden wäre, er also hätte einziehen können. Hauptposten des Schadens wird häufig die Differenz sein zwischen dem Mietzins für die Mietsache und demjenigen eines gleichwertigen Ersatzobjektes bis zu dem Zeitpunkt, auf den der Mietvertrag frühestens hätte gekündigt werden können. 

  3. Verzicht auf nachträgliche Leistung unter Auflösung des Vertrages Der Mieter kann sich auch dazu entscheiden, vom Vertrag zurückzutreten. In diesem Fall schuldet der Vermieter das sogenannte negative Vertragsinteresse (Vertrauensschaden). Der Mieter soll so gestellt werden, wie wenn er den Vertrag nicht abgeschlossen hätte. Zu vergüten sind somit sämtliche Aufwendungen, die der Mieter im Zusammenhang oder in Hinblick auf den Vertragsabschluss gehabt hat. 

Verzugsfolgen und Verschulden des Vermieters:
Die sich für den Vermieter ergebenden Verzugsfolgen bestehen unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Von der Leistung von Schadenersatz (Verspätungsschaden, positives oder negatives Vertragsinteresse) kann sich der Vermieter dagegen befreien, wenn er nachweist, dass ihn am Verzug kein Verschulden trifft.
Es kann angenommen werden, dass sich der Vermieter, wenn er alle Baumaterialien rechtzeitig (in Annahme eines normal verlaufenden Bauvorhabens) bestellt hat, resp. für das Bauvorhaben einen ordentlichen Zeitrahmen festgelegt worden ist, im Falle einer Bau-/Lieferverzögerung aufgrund des Coronovirus von der Leistung von Schadenersatz befreien kann. 

In einem gekündigten Mietverhältnis weigert sich der Mieter Besichtigungen von Interessenten zuzulassen, da er sich vor einer Ansteckung fürchtet. Was kann ich als Vermieter tun?

Der Vermieter hat für die Wiedervermietung der Sache ein gesetzliches Besichtigungsrecht. Gemäss Stand 20.03.2020 sind Wohnungsbesichtigungen nicht vom Notrecht betroffen. Der HEV Schweiz empfiehlt, die Empfehlungen des BAG einzuhalten und die Anzahl Teilnehmer auf ein Minimum zu begrenzen (Mieter, Vermieter/Verwalter, max. 1 Mietinteressent).   

Mein Mieter hat gemeldet, dass die Spülmaschine defekt sei. Mein Handwerker könnte umgehend die Reparatur vornehmen. Jetzt weigert sich der Mieter – aus Angst vor einer Ansteckung – den Handwerker in die Wohnung zu lassen. 

Der Mieter muss die Vornahme der Reparatur  grundsätzlich ermöglichen. Gemäss Stand 20.03.2020 arbeiten Handwerker und diese Betriebe sind nicht vom Notrecht betroffen. Der HEV Schweiz rät dazu, die Empfehlungen des BAG einzuhalten und geht davon aus, dass dies bei der Reparatur einer Spülmaschine problemlos machbar sein sollte. Ist die Reparatur allerdings nicht dringend, weil keine Folgeschäden zu befürchten sind, ist es ratsam, diese zu verschieben. Der Mieter müsste dann von Hand abwaschen. Teilen Sie dies Ihrem Mieter mit unter dem Hinweis, dass bei einer Verweigerung der Reparaturleistung kein Mangel an der Mietsache vorliegt und somit auch kein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion besteht. Der Mieter haftet dem Eigentümer für allfällige Folgeschäden einer nicht durchgeführten Reparatur.   

Umzug / Wohnungsbesichtigung 

Zügeltermin – der Mieter zieht zu spät aus, weil er kein Zügelunternehmen mehr findet. 

Grundsätzlich ist es Sache des Mieters, sich rechtzeitig um die Organisation des Umzugs zu kümmern. Macht er das zu spät, ist der Mieter dafür verantwortlich. Gemäss Stand 28.03.2020 arbeiten Zügelunternehmen und Handwerker weiter. Der Mieter kann sich somit zum heutigen Zeitpunkt nicht auf einen Notfall berufen. Er hat sich einfach zu spät um den Umzug gekümmert. Dem Vermieter steht die Möglichkeit offen, das Ausweisungsverfahren einzuleiten, sollte der Mieter tatsächlich nicht rechtzeitig ausziehen. Der Mieter wird dem Vermieter aus verspäteter Rückgabe der Mietsache schadenersatzpflichtig. Der Mieter muss dem Vermieter für die Dauer der Verspätung den bisherigen Mietzins bezahlen. Zudem hat er für den weiteren Verspätungsschaden aufzukommen (vor allem für Aufwendungen des Vermieters aus verzögerter Instandstellung bzw. Wiedervermietung). Aufgrund der Umtriebe sollte der Vermieter versuchen, die Sache gütlich zu regeln, bevor er das Ausweisungsverfahren einleitet, wofür der Vermieter kautionspflichtig ist.   

Das organsierte Umzugsunternehmen kann den Umzug meines Mieters nicht durchführen, da das ganze Unternehmen in Quarantäne gesetzt wurde. Wie weiter? 

Es gibt nirgendwo Hinweise, dass dem Mieter ein Rechtsanspruch auf ein längeres Verbleiben im Mietobjekt aus wichtigen Gründen zusteht. Also könnte der Vermieter auch in diesem Fall gerichtlich die Wohnungsräumung beantragen und der Mieter würde auch in einem solchen Fall vollumfänglich schadenersatzpflichtig aus Vertrag, weil er die mietvertragliche Rückgabepflicht verletzt, wenn auch unverschuldet. Aufgrund der Umtriebe sollte der Vermieter versuchen, die Sache gütlich zu regeln, bevor er das Ausweisungsverfahren einleitet, wofür der Vermieter kautionspflichtig ist.   

Können überhaupt noch Wohnungsabnahmen und Wohnungsabgaben durchgeführt werden? 

Stand heute sind Umzüge, Wohnungsübergaben und -abgaben nicht vom Notrecht betroffen und in der Schweiz weiterhin möglich. Unter Einhaltung der vom BAG empfohlenen Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften kann eine Wohnungsabnahme und -übergabe stattfinden.   

Am Monatsende. ist Zügeltermin – kann überhaupt noch umgezogen werden? 

Stand heute sind Umzüge, Wohnungsübergaben und -abgaben nicht vom Notrecht betroffen und in der Schweiz weiterhin möglich. Unter Einhaltung der vom BAG empfohlenen Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften durch Zügel- und Reinigungsunternehmen kann ein Umzug stattfinden.   

Ist ein Umzug möglich, wenn der Mieter mit dem Coronavirus infiziert ist und zuhause in Quarantäne sitzt? 

Kann der Mieter die Mietsache nicht rechtzeitig zurückgeben, so gerät er in Verzug (Art. 267 OR). Damit haftet er dem Vermieter für den ganzen Schaden, der dieser infolge der verspäteten Rückgabe erleidet. Zudem muss er bis zum definitiven Auszug dem Vermieter weiterhin den vollen Mietzins bezahlen. Der Mieter kann sich von der Schadenersatzpflicht befreien, wenn er nachweist, dass ihn an der verspäteten Rückgabe kein Verschulden trifft. Zum jetzigen Zeitpunkt kann nicht abschliessend gesagt werden, wie in einem solchen Fall entschieden würde. Infizierten Mietern ist zu empfehlen, schnellstmöglich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, damit dieser mit einem allfälligen Nachmieter in Kontakt treten kann. Aus Schutz für den neuen Mieter müsste in einem solchen Fall die gesamte Wohnung desinfiziert werden. Die Kosten sind vom ausziehenden Mieter zu tragen. Dies sollte im Wohnungsabgabeprotokoll ausdrücklich festgehalten werden.   

Prozessuales 

Welchen Einfluss hat das Coronavirus auf das Betreibungsrecht? 

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 18. März 2020 beschlossen, dass in der gesamten Schweiz vom 19. März bis zum 4. April keine Betreibungshandlungen vorgenommen werden dürfen. Das betrifft vor allem die Zustellung von Zahlungsbefehlen. Direkt im Anschluss folgen vom 5. April bis 19. April 2020 aufgrund der Ostertage die gesetzlichen Betreibungsferien nach Art. 56 Ziffer 2 SchKG. Folglich stehen die betreibungsrechtlichen Fristen und damit sämtliche Betreibungshandlungen bis und mit 19. April 2020 still. Eine Verlängerung ist aktuell nicht ausgeschlossen.  Konkret heisst das, dass Sie als Gläubiger zwar ein Betreibungsbegehren einreichen können, das Betreibungsamt jedoch das Verfahren erst nach Ablauf der Betreibungsferien, d.h. frühestens ab dem 20. April 2020, in die Wege leiten und dem Schuldner erst dann die Zahlungsaufforderung zusenden wird.   

Können aktuell Verfahren eingeleitet werden und wie werden hängige Verfahren behandelt? 

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 20 März 2020 eine Verlängerung der Gerichtsferien angeordnet. Die gesetzlichen Gerichtsferien, die normalerweise jedes Jahr über die Ostertage gelten, fangen neu bereits am 21. März 2020 an und dauern bis zum 19. April 2020.

Dies gilt für alle Verfahren nach eidgenössischem und kantonalem Recht, Ausnahmen bestehen in dringlichen Angelegenheiten und im strafrechtlichen Verfahren. Dies soll den Gerichten, Behörden, Anwälten und Parteien ermöglichen, sich auf die neue Situation einzustellen.

Somit stehen seit dem 21. März 2020 sowohl die gesetzlichen (Rechtsmittel-)Fristen als auch die gerichtlichen (d.h. die von den Gerichten angesetzten Fristen beispielsweise für Klageantworten) still. Es finden in dieser Zeit keine Verhandlungen etc. statt. Sie können zwar Eingaben an die Gerichte senden, diese werden aber erst nach Ablauf der Frist behandelt.

In vielen Fällen sind die Gerichtskanzleien ausschliesslich telefonisch oder per Email erreichbar, häufig zu eingeschränkten Öffnungszeiten. Bitte erkundigen Sie sich direkt bei den zuständigen Behörden, insbesondere bei Fragen zu Ihren hängigen Verfahren. Halten Sie dafür unbedingt die Verfahrensnummer bereit.   

Quelle: HEV Schweiz/bearbeitet