• Der Referenzzinssatz sinkt - sinken auch die Mietzinsen?

Der Referenzzinssatz sinkt - sinken auch die Mietzinsen?

06.03.2020 Notar Lukas Manuel Herren, Sekretär des HEV Bern und Umgebung

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat den Referenzzinssatz am 2. März 2020 um ¼% auf ein historisches Tief gesenkt. Durch die Verknüpfung des Mietzinses mit dem Referenzzinssatz haben in Anwendung dieses mietrechtlichen Grundsatzes die Mieterinnen und Mieter allenfalls den Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses, wobei die Teuerung und allfällige wertvermehrende und/oder energetische Investitionen mit dem Senkungsanspruch verrechnet werden können. Solange ein Mieter jedoch nicht die Überprüfung des Mietzinses verlangt, ist die Vermieterin bzw. der Vermieter auch nicht verpflichtet, den Zins zu senken. Eine ungenügende Rendite oder aber ein Hinweis auf die Orts- und Quartierüblichkeit der Mietzinse bewahrt einen Vermieter davor, eine Senkung vorzunehmen. Beweispflichtig ist jedoch der Vermieter.

Der für das Mietrecht massgebliche Referenzzinssatz ist am 2. März 2020 auf 1,25 % festgelegt worden. Dieser Wert gilt als Leitzinssatz, das heisst, er soll für alle Hauseigentümer zur Berechnung von Mietzinsänderungen verbindlich sein. Ob tatsächlich für das effektiv abgeschlossene Hypothekardarlehen ein anderer Zinssatz gilt (z.B. niedriger, wenn eine Festhypothek abgeschlossen worden ist) oder ob gar keine hypothekarische Belastung besteht, spielt keine Rolle.

Aus der beigefügten Tabelle ist ersichtlich, welche Mietzinsherabsetzung die verschiedenen Referenzzinssatzreduktionen zur Folge haben. Das heisst nun aber nicht, dass der Mietzins automatisch um den entsprechenden Prozentsatz gesenkt werden müsse. Es dürfen nämlich alle bestehenden Mietzinserhöhungsgründe (Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung, Teuerung auf dem risikotragenden Kapital nach Landesindex der Konsumentenpreise, wertvermehrende bzw. energetische Investitionen) gegen die Senkung aufgerechnet werden. Das führt dann in gewissen Fällen dazu, dass sich der Senkungsanspruch des Mieters und der Erhöhungsanspruch des Vermieters praktisch aufheben, oder dass sich der Senkungsanspruch des Mieters deutlich reduziert.

Optimierung möglich
Entsprechend hat das Bundesgericht erkannt, dass die geltende Rechtsordnung dem Vermieter gestattet, seine Einkünfte innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Grenzen zu optimieren: bei einem relativ berechtigten Herabsetzungsbegehren des Mieters kann der Vermieter entgegenhalten, er erwirtschafte keinen angemessenen Ertrag. Der bisherige Mietzins sei daher trotz veränderter Berechnungsgrundlagen nicht missbräuchlich. Somit beruft sich der Vermieter mit seinem zulässigen Einwand auf einen ungenügenden Nettoertrag. Allenfalls hat dies der Vermieter unter Vorweisung der Berechnung seiner Nettorendite zu beweisen.

Zur Abwehr eines Herabsetzungsbegehrens darf sich der Vermieter ebenfalls auf die Orts- und Quartierüblichkeit des angefochtenen Mietzinses berufen; er hat dabei im Streitfall mindestens fünf vergleichbare, ihrerseits nicht missbräuchliche Mietzinse zu behaupten und zu beweisen.

Wertvermehrende und / oder energetische Investitionen des Vermieters können, sofern der Mieter einen Nutzen davon hat, ebenfalls mit einem Herabsetzungsanspruch verrechnet werden. Bedingung ist jedoch, dass sie nicht bereits auf die Mietzinse überwälzt worden sind.

Sofern eine minime Mietzinserhöhung resultiert, die geltend zu machen sich kaum lohnt, braucht der Mietzins ebenfalls nicht verändert zu werden. In diesem Fall braucht nichts vorgekehrt zu werden.

Der zweite Abschnitt des Musterbriefs nimmt diese hievor erwähnten Spezialitäten zur Abwehr eines Herabsetzungsbegehrens auf. Sofern jedoch keine derartigen Abwehrmöglichkeiten bestehen, wird empfohlen, die Mietzinssenkung weiterzugeben.

Wenn Sie Fragen haben und/oder die Berechnung der Mietzinsveränderung nicht selbst ausführen können, kommen Sie zu uns in die Sprechstunde. Wir helfen Ihnen gerne. Ausserdem: Testen Sie online unseren Mietzinsrechner !

Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich überprüft und jeweils auf der Webseite des Bundesamtes (www.bwo.admin.ch) publiziert, ebenso das dazugehörige Merkblatt.

Die Mietzinserhöhungsgründe im Einzelnen

a) Mehrleistungen (z.B. neue Küche, neues Bad). Sie sind gesondert zu berechnen.

b) Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung, 0,5% bis 1% pro Jahr, je nach Praxis der zuständigen Schlichtungsbehörde (heutige Praxis Bern-Mittelland: 0,5%).

c) Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital im Umfang von 40% der prozentualen (nicht punktemässigen) Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise
Die Umrechnung von Punkten in Prozente geschieht wie folgt: Neuer Index - Basisindex x 100 : Basisindex. Davon dürfen 40% dem Mieter überwälzt werden.

Tabellen mit statistischen Angaben rund um das Mietrecht (Referenzzinssätze, Landesindex der Konsumentenpreise, etc.) finden Sie unter anderem im Internet unter www.hev-schweiz.ch, insbesondere im Unterbereich "Vermieten", Kapitel "Mietverhältnis" bzw. "Statistiken".

Konkret ist nun die Berechnung, ob eine Mietzinsänderung stattzufinden hat, wie folgt vorzunehmen:

a) Zeitspanne seit der letzten Mietzinsveränderung bis zum nächsten möglichen Kündigungstermin (= erster möglicher Zeitpunkt der Mietzinsveränderung) in Monaten (pro Jahr 0,5% ergibt pro Monat 0,5 : 12 = 0,042);

b) Landesindexpunkte, die letztmals angewendet wurden (= Basisindex) und neuester Indexpunktestand;

c) Referenzzinssenkung in Prozenten seit der letzten Veränderung bis 1,5 % (gemäss Art. 13 Abs. 1 VMWG).

a) und b) ergeben die Mietzinserhöhungsgründe, c) die Mietzinsherabsetzung.

Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender und/oder energetischer Investitionen können separat geltend gemacht werden.