• Jetzt geht die Post ab!

Jetzt geht die Post ab!

29.05.2020

In den kommenden Tagen, Wochen und Monaten eröffnet die Steuerverwaltung die neuen Amtlichen Werte. Für die einen ist es dicke Post. In einzelnen Regionen steigen die Werte um mehr als 100 Prozent. Andere werden erfreut zur Kenntnis nehmen, dass ihr amtlicher Wert sinkt.

NewsHans Bättig, Sekretär HEV Kanton Bern

Der HEV Kanton Bern hat eine Broschüre bereitgestellt, die für unsere Mitglieder  HIER  zu finden ist. Sie wird aufgrund der Erfahrungen aus den Einsprachefällen der kommenden Wochen und Monate gegebenenfalls ergänzt. Unter diesem Link finden Sie auch weitere Informationen. 

 

Die guten Nachrichten: Zielwert bleibt bei 70 %

Im März 2020 legte der Grosse Rat im entsprechenden Dekret den Zielwert erneut auf den ursprünglich beschlossenen Satz von 70 % des mutmasslichen Verkehrswertes fest, weil bei einem höheren Wert die Gesamtsteuerbelastung wegen der ebenfalls anfallenden Liegenschaftssteuer in vielen Fällen höher ausgefallen wäre als bei beweglichem Vermögen. Das hätte der von der Rechtsprechung angestrebten Gleichbehandlung von beweglichem und unbeweglichem Vermögen klarerweise widersprochen. Ob gegen dieses Dekret erneut eine Beschwerde eingereicht wird, stand bei Redaktionsschluss nicht fest. Nach Auffassung des HEV hätte eine solche Beschwerde geringe Erfolgsaussichten.

 

Eigenmietwert bleibt grundsätzlich unverändert

Die Eigenmietwerte wurden bereits im Jahr 2015 an die aktuellen Mietzinse angepasst. Grundsätzlich ändern sich die Eigenmietwerte durch die Erhöhung der amtlichen Werte daher nicht. Genauer: In den betreffenden Gemeinden bleibt das Total der Eigenmietwerte gleich, weil der für die Gemeinde geltende Mietwertfaktor entsprechend korrigiert wurde. Im Einzelfall kann sich der Eigenmietwert aber verändern. Die Broschüre erläutert die Ausnahmen.

 

Regionale Verzerrungen

Grundlage der Neubewertung bilden die in den Jahren 2013 bis 2016 veräusserten ca. 20 000 Liegenschaften, bei denen amtlicher Wert und effektiv bezahlter Kaufpreis verglichen werden konnten. Die Überprüfung durch die kantonale Schatzungskommission, welcher der Verfasser angehörte, ergab, dass diese «Stichprobe» ausreichend repräsentativ war, um als taugliche Basis für die Bewertung aller Liegenschaften zu dienen. Die Bewertungsnormen brauchten daher nicht wesentlich überarbeitet zu werden. Lediglich bei den Dreifamilienhäusern wurde die Bewertung (zugunsten der Eigentümer) korrigiert. Grössere Anpassungen ergaben sich hingegen bei den regionalen Verzerrungen, die auf die unterschiedliche Entwicklung der Immobilienpreise zurückzuführen sind, zum Teil aber auch bereits im Jahr 1999 bestanden. Deshalb fällt die Erhöhung der Werte regional unterschiedlich aus. Im Saanenland beträgt sie mehr als das Doppelte, während die amtlichen Werte in gut 40 Gemeinden im Schnitt sogar sinken.

 

Die schlechte Nachricht: Zu hohe Werte bleiben zu hoch

Wie der Begriff es bereits sagt, ist die Schätzung von Liegenschaftswerten keine exakte Wissenschaft. Es ist nicht möglich, den Verkehrswert einer Liegenschaft frankenscharf festzulegen. Die Verkehrswerte und damit auch die amtlichen Werte pendeln stets innerhalb einer gewissen Bandbreite um einen bestimmten Mittelwert. Gegen diese unvermeidliche Streubreite ist kein Kraut gewachsen. Selbst die bezahlten Kaufpreise können im Einzelfall vom objektiven Verkehrswert abweichen, weil sie von subjektiven Faktoren beim Käufer oder Verkäufer beeinflusst werden. Auf der HEV-Website finden Sie ein cooles Online-Tool, dass eine rasche Schätzung «Ihres» Verkehrswertes erlaubt.

 

Ist mein amtlicher Wert falsch? 

Bei der letzten generellen Neubewertung wurden rund 10 000 Einsprachen erhoben. Wie viele davon ganz oder teilweise gutgeheissen wurden, ist nicht bekannt, ebenso wenig, wie viele falsch ermittelte amtliche Werte unangefochten blieben. Es ist daher unmöglich, die Prozentzahl falsch berechneter amtlicher Werte anzugeben. Immerhin: Auch bei einer tiefen Fehlerquote von 1 % sind es bei ca. 400 000 «Hauptobjekten » – mit den Nebenbauten (Garagen, Schwimmbädern usw.) existieren rund 950 000 separat bewertete Einzelobjekte – rund 4000, wovon sich zu tiefe und zu hohe Werte die Waage halten dürften. Für den einzelnen Eigentümer ist es leider alles andere als einfach festzustellen, ob «sein» amtlicher Wert korrekt ermittelt wurde. Auf die jeweilige Gemeinde bezogen, dürfte das Total der Werte dem Zielwert entsprechen. Aber weil nicht jedes einzelne Objekt individuell neu bewertet wurde, bleiben zu tiefe amtliche Werte weiterhin zu tief, und zu hohe zu hoch. Fehlerhafte Bewertungen werden von wenigen Ausnahmen abgesehen daher nicht korrigiert. Die Broschüre erlaubt eine erste Grobbeurteilung, ob es Indizien dafür gibt, dass der amtliche Wert im Einzelfall zu hoch sein könnte – falls er eher zu tief ist, wird das dem Eigentümer kaum Anlass zur Sorge bereiten … Bestehen solche Indizien, ist eine Einsprache angezeigt. Freilich ist die Begründung einer solchen Einsprache ein anspruchsvolles Unterfangen und bedingt, dass man sich mit den Bewertungsnormen auseinandersetzt. Diese Normen werden in einem zweiten Teil der Broschüre detailliert erläutert. Zudem werden die Normen auf der Website der Steuerverwaltung samt umfangreicher Tabellen publiziert. Für das (kostenlose) Einspracheverfahren mögen die Angaben in der Broschüre ausreichen. Zudem stehen Ihnen das Beratungstelefon der Steuerverwaltung und die Sektionen zur Verfügung. Steht alles im «Netz». «AN20» googeln! Vor allem für ein allfälliges späteres Beschwerdeverfahren wird der Beizug eines Fachmanns nötig sein.